Grunt inwestycyjny 4 547 m² przy ul. Poznańskiej 316 w Ożarowie Mazowieckim, z 47-metrowym frontem bezpośrednio na drogę krajową nr 92 - główną oś komunikacyjną zachodniego pasma aglomeracji warszawskiej. Obowiązujący plan miejscowy z przeznaczeniem usługowym (10U/MN), prąd i gaz na działce, sieci wodociągowa i kanalizacyjna w sąsiednich drogach, uregulowany stan prawny i decyzja GDDKiA z lutego 2026 r. zezwalająca na przebudowę zjazdu z DK92 pod budynek usługowy: inwestor przystępuje od razu do projektu budowlanego, bez etapu warunków zabudowy i bez niepewności co do obsługi komunikacyjnej. Z przygotowanej przez nas analizy chłonności wynika, że działka pozwala zrealizować do ok. 5 270 m² powierzchni całkowitej zabudowy (ok. 4 000-4 200 m² powierzchni użytkowej usług) w obiekcie do 15 m wysokości.

MPZP usługi 10U/MN | 47 m frontu na DK92 | decyzja GDDKiA na zjazd | bez WZ | bez renty planistycznej | prąd i gaz na działce, woda i kanalizacja w sąsiedztwie | do 5 270 m² powierzchni całkowitej | hotel, dom opieki, medycyna, serwis w planie | czysta księga wieczysta | PKP Ożarów Mazowiecki ok. 1 km | węzeł Konotopa ok. 6 km | dokumenty z 2026 r.

DLACZEGO TEN GRUNT:

• obowiązujący plan miejscowy z 2017 r. z przeznaczeniem usługowym - parametry zabudowy znane od razu, bez decyzji o warunkach zabudowy,
• decyzja GDDKiA z 11.02.2026 r. zezwalająca na przebudowę zjazdu z drogi krajowej nr 92 pod budynek usługowy z częścią mieszkalną - najtrudniejsze uzgodnienie przy drodze krajowej jest już za inwestorem,
• prąd i gaz z przyłączami na nieruchomości, sieci wodociągowa i kanalizacyjna w sąsiednich drogach publicznych,
• regularny, płaski prostokąt ok. 47 × 96 m, w całości ogrodzony,
• czysta księga wieczysta, bez hipotek i bez niezałatwionych wniosków (odpis zupełny z listopada 2026 r.), dwie współwłaścicielki,
• komplet dokumentów z 2026 r.: wypis i wyrys z ewidencji gruntów, wypis z planu, mapa zasadnicza, zaświadczenia, decyzja GDDKiA i analiza chłonności.

DZIAŁKA I STAN PRAWNY:
Działka nr 74/16 to regularny prostokąt ok. 47 × 96 m, teren płaski i równy - bez kosztownej niwelacji przed budową. W całości ogrodzona, z istniejącym zjazdem z ul. Poznańskiej przy wschodniej granicy.
Na działce stoi budynek mieszkalny (175 m² zabudowy) i dwa budynki handlowo-usługowe (223 i 193 m²), traktowane jako materiał rozbiórkowy - przedmiotem sprzedaży jest grunt. Plan dopuszcza zachowanie dotychczasowego zagospodarowania, łącznie z remontem i przebudową, do czasu realizacji docelowej inwestycji, więc nabywca sam decyduje o harmonogramie rozbiórki. Użytki w ewidencji: Br-RIIIa (2 897 m²) i Bi (1 650 m²).
Księga wieczysta bez obciążeń hipotecznych, sprzedaż dotyczy wyłącznie działki nr 74/16. W dziale III ujawnione są pasy użytkowania na rzecz gestorów sieci (2 m linii energetycznej niskiego napięcia, 1 m sieci gazowej) oraz służebność przechodu, przejazdu i przeprowadzenia mediów pasem 304 m² wzdłuż wschodniej granicy na rzecz działki sąsiedniej. Lustrzanie, na rzecz naszej działki ustanowiona jest bezterminowa służebność tej samej treści pasem 147 m² po działce sąsiedniej - razem tworzą wspólny dojazd od ul. Poznańskiej wzdłuż wschodniej granicy. W wypisie z rejestru gruntów figuruje fragment budynku sąsiedniego (ok. 3-5 m² w granicy); według właścicielek budynek został rozebrany, stan do potwierdzenia inwentaryzacją geodezyjną i aktualizacją ewidencji przed sprzedażą.
Bez ukrytych kosztów wejścia: działka leży w granicach administracyjnych miasta, więc przepisy o ochronie gruntów rolnych i opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej jej nie dotyczą, a renta planistyczna wygasła - 5-letni okres od uchwalenia planu upłynął w 2022 r.

PLAN MIEJSCOWY - TEREN 10U/MN:
Uchwała Nr XXXVI/384/17 Rady Miejskiej w Ożarowie Mazowieckim z 28 marca 2017 r. Najważniejsze ustalenia dla działki:

• przeznaczenie podstawowe: usługi; uzupełniająco zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna lub lokale mieszkalne w budynku usługowym,
• wysokość: usługi do 15 m, zabudowa mieszkaniowa do 11 m, garaże i budynki gospodarcze do 4,5 m,
• intensywność zabudowy: maks. 1,2; powierzchnia biologicznie czynna: min. 30%,
• handel detaliczny: do 200 m² powierzchni sprzedaży w jednym budynku (limit nie dotyczy pozostałych funkcji usługowych),
• dopuszczone: obsługa techniczna i naprawa pojazdów, jedna kondygnacja podziemna,
• wyłączone: stacje paliw oraz funkcje magazynowe i logistyczne (plan rezerwuje je dla innych terenów),
• podział: min. 3 000 m² dla nowo wydzielanej działki - nieruchomość przeznaczona do zagospodarowania w całości.

Pas frontowy o szerokości ok. 3,3 m (155 m²) leży w liniach rozgraniczających drogi 1aKD-GP i nie wchodzi do podstawy wskaźników. Nieprzekraczalna linia zabudowy biegnie 10 m od tych linii, co daje strefę zabudowy kubaturowej ok. 82,7 × 47 m. Linia zabudowy nie dotyczy miejsc postojowych i dróg wewnętrznych, więc cały pas frontowy (ok. 490 m²) można wykorzystać jako parking na ok. 20 stanowisk.

ZJAZD Z DK92 - DECYZJA GDDKiA:
Właścicielki uzyskały decyzję Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad (Oddział w Warszawie) z 11.02.2026 r., wydaną na podstawie art. 29 ustawy o drogach publicznych, zezwalającą na przebudowę zjazdu zwykłego z drogi krajowej nr 92 do działki nr 74/16 w celu obsługi komunikacyjnej planowanego budynku usługowego z częścią mieszkalną. To etap, który przy drogach krajowych bywa najdłuższy i najmniej przewidywalny - tutaj jest zamknięty. Warunki techniczne określone w decyzji:

• nawierzchnia utwardzona zjazdu o szerokości 6,0 m, pobocza gruntowe po 0,75 m, krawędzie wyokrąglone łukami o promieniu 6,0 m,
• oś zjazdu prostopadła do krawędzi jezdni DK92, pod zjazdem proporcjonalne wydłużenie istniejącego przepustu rowu przydrożnego,
• obsługa komunikacyjna wyłącznie w relacjach prawoskrętnych, z projektem stałej organizacji ruchu do zatwierdzenia w GDDKiA,
• wody opadowe z terenu nieruchomości bez odprowadzania w pas drogowy,
• koszty projektu i wykonania przebudowy po stronie inwestora, parametry decyzji wiążące przez 3 lata - do 11.02.2029 r.

Decyzja przyspiesza projekt budowlany: architekt od pierwszego dnia zna geometrię zjazdu i zasady obsługi ruchu, a układ parkingu i drogi wewnętrznej można projektować pod gotowe warunki. Kopia decyzji w komplecie dokumentów do wglądu.

CHŁONNOŚĆ INWESTYCYJNA:
Bilans na podstawie tekstu i rysunku planu, mapy zasadniczej i księgi wieczystej (pomiary z rysunku planu, do potwierdzenia na etapie projektu):

• powierzchnia działki: 4 547 m², po odjęciu pasa drogowego 1aKD-GP działka budowlana ok. 4 392 m²,
• maks. powierzchnia całkowita zabudowy (× 1,2): ok. 5 270 m²,
• min. powierzchnia biologicznie czynna (30%): ok. 1 318 m²,
• budżet powierzchni nieprzepuszczalnej: ok. 3 074 m², a po odjęciu pasa służebności ok. 2 770 m² do zagospodarowania nad terenem.

W praktyce: pełne wykorzystanie wskaźnika 1,2 (ok. 4 000-4 200 m² powierzchni użytkowej usług przy sprawności 75-80%) wymaga obiektu 3-4-kondygnacyjnego z garażem podziemnym - jeden poziom mieści ok. 95-100 miejsc postojowych. Przy parkingu wyłącznie naziemnym realne maksimum to ok. 4 240 m² powierzchni całkowitej. Ograniczeniem wiążącym jest wymóg 30% powierzchni biologicznie czynnej, nie wskaźnik intensywności. Przy cenie ofertowej koszt gruntu wynosi ok. 660 zł za m² możliwej do realizacji powierzchni całkowitej.
Pełne opracowanie - bilans, warianty zabudowy, tabela wrażliwości i lista elementów do potwierdzenia - udostępniamy zainteresowanym inwestorom.

UWARUNKOWANIA DO UWZGLĘDNIENIA W PROJEKCIE:

• napowietrzna linia 15 kV przebiega przez sąsiednią działkę, ok. 29 m na północ - jej pas technologiczny nie obejmuje nieruchomości,
• stanowisko archeologiczne AZP 57-64/11,23: standardowy nadzór przy pracach ziemnych,
• reklamy: nośniki do 4 m² i 5 m wysokości, w pasie 50 m od DK92 bez ekspozycji dynamicznej,
• strefa oddziaływania komunikacyjnego DK92 (150 m od krawędzi jezdni): przy funkcjach z pobytem ludzi plan wymaga zabezpieczeń akustycznych,
• wody opadowe do zagospodarowania w granicach działki; tereny utwardzone powyżej 0,1 ha wymagają skanalizowania,
• zjazd z DK92: przebudowa według decyzji GDDKiA z 11.02.2026 r. (parametry wyżej), dojazd służebnością wzdłuż wschodniej granicy do uwzględnienia w projekcie zagospodarowania,
• napowietrzna linia niskiego napięcia przecina pas frontowy działki (pas użytkowania 2 m ujawniony w KW) - do uwzględnienia lub skablowania w projekcie,
• plan wymienia dla terenu pas eksploatacyjny kolektora sanitarnego - na mapie zasadniczej nie występuje w granicach działki, do potwierdzenia u gestora.

MEDIA:
Na podstawie mapy zasadniczej (Starosta Warszawski Zachodni, 03.06.2026 r.) i mapy sieci uzbrojenia terenu:

• energia elektryczna: napowietrzna linia niskiego napięcia na działce, istniejąca zabudowa zasilana,
• gaz: gazociąg gs90 wzdłuż frontu działki z dwoma przyłączami do istniejących budynków, w ul. Poznańskiej gazociąg gs160,
• wodociąg i kanalizacja sanitarna: sieci w drogach publicznych w bezpośrednim sąsiedztwie działki; przyłącza do istniejącej zabudowy w trakcie potwierdzania u gestora.

Przebieg sieci i warunki przyłączenia dla nowej inwestycji do potwierdzenia u gestorów przed projektowaniem.

LOKALIZACJA I DOJAZD:
Ożarów Mazowiecki to miasto powiatowe zachodniego pasma aglomeracji, jeden z najdynamiczniej rozwijających się ośrodków podwarszawskich (ponad 23 tys. mieszkańców w gminie). Odległości od działki:

• ok. 1 km do centrum miasta i stacji PKP Ożarów Mazowiecki (pieszo ok. 13 minut),
• ok. 6 km do węzła Konotopa - S8, S2, A2 (ok. 8 minut),
• ok. 6 km do granicy Warszawy (Mory, Bemowo); Bemowo i Wola bezpośrednio ul. Poznańską i Połczyńską, ok. 12 km,
• ok. 8 km do stacji metra M2 Karolin (otwarcie na przełomie 2026 i 2027 r.),
• ok. 8 km do węzła Pruszków na A2 drogą wojewódzką 718 (kierunek Łódź, Poznań),
• ok. 20 km do centrum Warszawy trasą S8 (ok. 25-30 minut),
• ok. 24 km do Lotniska Chopina trasami S2 i S79 (ok. 25 minut).

Kolej to tu wymierny atut. Pociągi Kolei Mazowieckich dowożą do Warszawy Zachodniej i Śródmieścia w 25-30 minut, a stacja objęta jest II strefą biletową ZTM (Wspólny Bilet ZTM-KM) - podróżuje się na biletach warszawskich. Klienci i pracownicy przyszłych usług dotrą z całej aglomeracji bez samochodu. Ulicą Poznańską kursuje ponadto autobus 713 ZTM z przystankiem przy stacji metra M2 Karolin.

SĄSIEDZTWO:
Bezpośrednie otoczenie to aktywny korytarz usługowo-handlowy DK92: salony i serwisy samochodowe, obiekty handlowe i rzemieślnicze przemieszane z zabudową jednorodzinną - naturalne środowisko dla nowej inwestycji komercyjnej. Po stronie północnej otwarte tereny rolne, a dalej nowe osiedla mieszkaniowe, czyli rosnące zaplecze klientów dla przyszłych usług.

DLA KOGO:
Parametry planu - usługi do 15 m wysokości, handel do 200 m² powierzchni sprzedaży, bez funkcji magazynowych - najlepiej wykorzystają:

• hotel, obiekt noclegowy lub aparthotel przy trasie o dużym natężeniu ruchu,
• dom opieki, senior living, placówka opiekuńcza,
• centrum medyczne, klinika, diagnostyka, rehabilitacja,
• prywatna szkoła, przedszkole, żłobek, placówka edukacyjna sieciowa,
• biura lub siedziba firmy z ekspozycją przy drodze krajowej, z opcją części mieszkalnej,
• gastronomia i usługi dla ruchu tranzytowego,
• salon i serwis samochodowy z zapleczem.

NASZYMI OCZAMI, PODSUMOWANIE:
Na rynku gruntów komercyjnych trudno o taką kombinację: regularny, płaski teren z mediami i szerokim frontem na drogę krajową, w granicach miasta powiatowego, kilka kilometrów od Warszawy, z aktywnym planem miejscowym, czystą księgą i gotową decyzją GDDKiA na zjazd. Komplet aktualnych dokumentów z 2026 r. - wypis i wyrys z EGiB, wypis z MPZP, zaświadczenia, mapa zasadnicza, decyzja zjazdowa, aktualny odpis księgi wieczystej i analiza chłonności - jest gotowy do wglądu, więc due diligence można przeprowadzić w tempie, na jakie ten rynek zwykle nie pozwala. Oferta dla inwestora, który szuka eksponowanego gruntu przy trasie o dużym natężeniu ruchu, bez ryzyk planistycznych i komunikacyjnych. Zapraszamy na prezentację na miejscu.

ZAKUP NA KREDYT?
Oferujemy pomoc Eksperta d.s. Finansów w wyborze najkorzystniejszej formy finansowania spośród ofert wszystkich banków.

TYLKO U NAS, OFERTA NA WYŁĄCZNOŚĆ
Po więcej szczegółów zapraszam do kontaktu: Oliver Wrona, Open Estate Nieruchomości, tel. 516-021-080