Inwestycyjny grunt 1,3692 ha (13 692 m²) w Holendrach Baranowskich, gmina Baranów, powiat grodziski - w bezpośrednim otoczeniu Centralnego Portu Komunikacyjnego, ok. 150-185 m od korytarza autostrady A2 (E30 Berlin-Warszawa) i ok. 0,5 km od MOP Baranów. Działka objęta wyłożonym do konsultacji projektem planu miejscowego z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Cena 540 000 zł, tj. ok. 39 zł/m² - najniższa cena jednostkowa wśród aktualnych ofert większych gruntów w Holendrach Baranowskich (61-110 zł/m²).
Działka ewidencyjna nr 527/7, stan prawny w pełni uregulowany: jeden właściciel, księga wieczysta bez hipotek i obciążeń (działy III i IV wolne od wpisów). Grunt orny klas RIVa, RIVb i RV - klasy, które przy przeznaczaniu na cele nierolnicze nie wymagają zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi (wymóg dotyczy klas I-III).

DZIAŁKA I JEJ CHARAKTER
Regularny prostokąt ok. 57 × 240 m (front ok. 58,5 m), dłuższą osią północ-południe, prostopadle do autostrady. Od południa działka przylega do istniejącej drogi publicznej (w projekcie planu 6KDD), wzdłuż granicy zachodniej biegnie droga wewnętrzna (działka drogowa 523/7). Od autostrady oddziela ją sąsiedni grunt ok. 0,97 ha, w projekcie planu przeznaczony na zieleń naturalną. Teren idealnie płaski (różnica wysokości 0,9 m wg GUGiK), niezabudowany, nieogrodzony, wolny od zadrzewień, utrzymany w kulturze rolnej.

SYTUACJA PLANISTYCZNA
Gmina Baranów proceduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "Holendry Baranowskie - Zachód" (ok. 320 ha, uchwała o przystąpieniu z 26.02.2025 r.). Projekt wyłożono do konsultacji 25.08.2026 r., uwagi do 2.10.2026 r. Działka leży w całości w terenie 43MNW - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca, zgodnie ze studium gminy (strefa MN3), na podstawie którego plan jest procedowany. Parametry projektu: minimalna działka 1 500 m², front min. 20 m, zabudowa do 15%, powierzchnia biologicznie czynna min. 80%, wysokość do 10 m, dachy do 45°.
Ustalenia projektu istotne dla zagospodarowania:

• pas technologiczny projektowanej linii 110 kV (po 18 m od osi) obejmuje ok. 2 840 m² (ok. 21%) - zakaz budynków, nasypów i wysokiej roślinności; wg projektanta planu dopuszczalne dojazdy, place, miejsca postojowe i zieleń niska,
• strefa ochrony konserwatorskiej zabytku archeologicznego (AZP 59-61/43) obejmuje ok. 1 220 m² (ok. 9%) - inwestycje wymagają uzgodnienia z konserwatorem,
• droga wewnętrzna 6KR (10 m) wzdłuż granicy zachodniej i północnej obejmie ok. 1 430 m² (ok. 10%) działki.

Z chwilą wejścia planu w życie grunt przestaje być nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: znika prawo pierwokupu KOWR i wymóg zgody na nabycie powyżej 1 ha przez osobę niebędącą rolnikiem, a nabywca zyskuje możliwość podziału na działki budowlane. Do tego czasu nabycie przez nierolnika wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR, a KOWR przysługuje prawo pierwokupu - przeprowadzamy nabywcę przez tę procedurę. Warunków zabudowy gmina nie wydaje do czasu uchwalenia planu ogólnego (w procedurze od 25.09.2024 r.), więc procedowany plan miejscowy jest jedyną realną ścieżką do statusu budowlanego. Plan jest na etapie projektu - jego treść i termin uchwalenia zależą od konsultacji, uzgodnień i głosowania Rady Gminy. Cena świadomie uwzględnia to ryzyko: nabywca wchodzi przed rozstrzygnięciem planistycznym, na etapie, na którym dopiero buduje się wartość.

LINIA 110 kV I ODSZKODOWANIE
Przez działkę przebiega projektowana linia 110 kV, realizowana przez CPK sp. z o.o. w ramach przebudowy sieci na potrzeby lotniska (decyzja Wojewody Mazowieckiego nr 106/SPEC/2024 z 1.08.2024 r., ostateczna od 21.05.2026 r.; budowa od lipca 2025 r.). Decyzja nie odbiera własności - ogranicza korzystanie z pasa technologicznego, za co właścicielowi przysługuje odszkodowanie ustalane decyzją wojewody i wypłacane przez inwestora. Roszczenie o to odszkodowanie przechodzi na nabywcę wraz z nieruchomością i jest uwzględnione w cenie.

CPK I ROZWÓJ REGIONU
Realizowana inwestycja (program Port Polska): decyzja lokalizacyjna lotniska z 8.01.2025 r. jest ostateczna, w czerwcu 2026 r. CPK podpisało z Budimeksem umowę na fundamenty terminala, prace ziemne ruszają we wrześniu 2026 r., otwarcie portu planowane na 2032 r. wraz z Koleją Dużych Prędkości Warszawa-CPK-Łódź. Wokół lotniska zaplanowano ok. 90 km nowych i przebudowanych dróg, w tym nowy węzeł Baranów na A2 po wschodniej stronie portu, węzeł CPK Wschód i rozbudowę DK50 do węzła Wiskitki (projektowanie od 2026 r., budowa od 2028 r.), a do 2031 r. poszerzenie A2 Łódź-Warszawa o trzeci pas. Nieruchomość leży poza terenem lotniska, poza obszarem wywłaszczeń i poza Programem Dobrowolnych Nabyć CPK - pozostaje w swobodnym obrocie prywatnym.

MEDIA I LOKALIZACJA
W rejonie działki energia elektryczna i sieć wodociągowa (zabudowania wsi w sąsiedztwie); projekt planu przewiduje docelowo kanalizację, do jej budowy zbiorniki bezodpływowe. Warunki przyłączenia do potwierdzenia u gestorów. Odległości: ok. 8 km do węzła A2 Wiskitki (DK50), ok. 13 km do węzła A2 Grodzisk Mazowiecki, ok. 9 km do Żyrardowa, ok. 15 km do Grodziska Mazowieckiego, ok. 18 km do Mszczonowa (Park of Poland, parki logistyczne), ok. 50 km do centrum Warszawy (ok. 50 minut autostradą), ok. 90 km do Łodzi.

PODSUMOWANIE
Ponad 1,3 ha regularnego, płaskiego gruntu przy A2, w gminie największej inwestycji infrastrukturalnej w Polsce, z czystą księgą wieczystą i wyłożonym projektem planu pod zabudowę. Wszystkie ustalenia projektu, w tym ograniczenia, opisujemy wprost - nabywca kupuje na podstawie pełnej informacji. Kalendarz katalizatorów wartości: wejście w życie planu miejscowego (2027), budowa terminala (od IX 2026), nowy węzeł Baranów na A2 (od 2028), poszerzenie A2 (do 2031), otwarcie portu (2032). Sprzedający preferuje sprawną transakcję: umowa przedwstępna z aktem końcowym do 60 dni. Komplet dokumentów (projekt planu z rysunkiem, decyzja lokalizacyjna linii, wypis i wyrys) udostępniamy na życzenie.

ZAKUP NA KREDYT?
Oferujemy pomoc Eksperta d.s. Finansów w wyborze najkorzystniejszej formy finansowania spośród ofert wszystkich banków.

TYLKO U NAS, OFERTA NA WYŁĄCZNOŚĆ
Po więcej szczegółów zapraszam do kontaktu: Oliver Wrona, Open Estate Nieruchomości, tel. 516-021-080